Fond CB Property Investors úspěšně prodává zařízení Dobré časy fondu Ambeat Care
Nemovitostní fond CB Property Investors společně s privátními investory z investiční platformy Crowdberry úspěšně dokončil prodej zařízení Dobré časy v Ivančicích u Brna. Kupujícím je nemovitostní fond Ambeat Care, společný projekt investiční skupiny Ambeat Group Iva Foltýna a pojišťovny Simplea z finanční skupiny Partners. Pro investory fondu CB Property Investors jde o transakci, která je v souladu s nadstandardními výnosy celého fondu.
Fond CB Property Investors spolu s investory z platformy Crowdberry do projektu vstoupil již ve fázi výstavby a doprovázel jej přes uvedení do provozu v roce 2023 až do jeho dnešní podoby. Zařízení Dobré časy se 168 lůžky je významným poskytovatelem zdravotní i sociální péče v Jihomoravském kraji se zaměřením na osoby starší 55 let, typicky seniory, a skládá se z oddělení dlouhodobé lůžkové péče a domova se zvláštním režimem.
„Dobré časy jsou ukázkou toho, co v CB Property Investors umíme – vybudovat projekt na zelené louce a předat jej v okamžiku, kdy je připraven na další etapu rozvoje v rukách strategického partnera. Pro nás tak jde o přirozené završení investičního cyklu. Hodnota aktiva od naší první investice výrazně vzrostla a jsme rádi, že zařízení přechází do rukou skupiny, která má kapacity i ambice dál budovat nejlepší síť péče o seniory v Česku,“ uvedl ředitel fondu CB Property Investors Jan Rovný.
„Zařízení Dobré časy v Ivančicích bylo pro nás od samého počátku investicí s jasným společenským přesahem. Zařízení vznikalo jako odpověď na konkrétní a naléhavou společenskou potřebu – zajistit důstojnou péči pro seniory v regionu, kde po kvalitních lůžkových kapacitách dlouhodobě existovala poptávka. Právě takovéto projekty, kde umíme zajistit zvýšení hodnoty, zajímavý výnos pro naše investory a navíc i společenský dopad, jsou pro nás tím nejsmysluplnějším způsobem, jak investovat,“ dodal Michael Almásy, ředitel investiční platformy Crowdberry. Výnos investice pro investory z platformy Crowdberry překonal očekávanou hranici 15 % ročně.
Prodej proběhl bez externích poradců. Prodávajícími jsou soukromí investoři z investiční platformy Crowdberry a nemovitostní fond CB Property Investors, kteří zařízení vlastnili prostřednictvím společnosti CB Senior Ivančice s.r.o. Kupující fond Ambeat Care má v portfoliu vedle nemocnice v Podbořanech ještě Domov se zvláštním režimem v Trnové u Plzně a Domov se zvláštním režimem v Novém Strašecí, který aktuálně rekonstruuje – Ivančice jsou tak již jeho čtvrtou akvizicí tohoto typu. Cenu za transakci obě strany nekomentovaly.
„Akvizice zařízení dlouhodobé péče v Ivančicích je pro nás dalším krokem na cestě k našemu cíli. Tím je vybudování největší sítě zařízení dlouhodobé péče v Česku,“ komentoval transakci Martin Švec, generální ředitel pojišťovny Simplea patřící do skupiny Partners. Spoluprací pojišťovny se skupinou Ambeat Group podle něj vznikla „unikátní kombinace produktu pojištění dlouhodobé péče právě s možností umístění v zařízeních provozovaných skupinou Ambeat Group.“
Podle odhadů ČSÚ vzroste do roku 2050 počet seniorů z dnešních 2,1 na 3,1 milionu, přičemž počet lidí nad 80 let se téměř zdvojnásobí. Rostoucí počet seniorů zároveň znamená rostoucí potřebu péče – dnes potřebuje v Česku pomoc při běžných denních činnostech přes 360 tisíc lidí, do roku 2050 to může být až 600 tisíc. Každý sedmý senior bude závislý na péči.
O CB Property Investors
CB Property Investors je fond kvalifikovaných investorů patřící do skupiny Crowdberry a spravovaný investiční společností Winstor. Fond se zaměřuje na investice do nemovitostí s potenciálem zvýšení hodnoty napříč různými segmenty – od logistiky a rezidenčního developmentu po projekty se společenským přesahem, jako jsou zařízení v oblasti zdravotní a sociální péče. Fond dlouhodobě patří k nejvýkonnějším realitním fondům v České republice.
O Crowdberry
Regulovaná investiční platforma Crowdberry je na trhu od roku 2015 a poskytuje investiční služby více než 16 000 privátním investorům. Umožňuje jim spoluvlastnit české a slovenské firmy nebo poskytnout firmám peníze formou půjčky. Misí Crowdberry je podporovat přímé lokální investování a přinášet investorům zhodnocení od 8 do 20 % ročně. Od roku 2024 je minoritním akcionářem platformy Slovenská spořitelna ze skupiny Erste. V současné době Crowdberry spravuje více než 2,7 miliardy Kč v českých a slovenských firmách a nemovitostech.
O pojišťovně Simplea
Pojišťovna Simplea je ryze česká pojišťovna, která vznikla v roce 2019 na zelené louce podle představ českého týmu nezatíženého korporátními nařízeními. Vytvořila unikátní životní pojištění, ve kterém spojila chytré technologie se zdravým selským rozumem. Jako jediná na trhu garantuje svým klientům plnění pojistných událostí na 99 %. Nepojišťuje „blbosti“ a v pojištění se soustředí na to nejdůležitější. Aktuálně jí důvěřuje více než 130 tis. klientů. Simplea patří do finanční skupiny Partners, do které dále náleží finančně poradenská společnost Partners, Partners investiční společnost, nemovitostní fond Trigea, penzijní společnost Rentea a vydavatelství NextPage Media, provozující weby Peníze.cz, Finmag.cz a Heroine.cz. Skupina nedávno spustila první poradenskou Partners Banku.
O Ambeat Group
Skupina Ambeat Group Iva Foltýna patří mezi nejvýznamnější poskytovatele zdravotní a sociální péče pro seniory a nyní získává do provozování již 18. zařízení v České republice. O provoz se stará dceřiná společnost AHC, která sdružuje zařízení poskytující zdravotní lůžka pro dlouhodobou péči, sociální lůžka (domovy pro seniory a domovy se zvláštním režimem) a rehabilitační péči. Ambeat Group si také sama buduje prostřednictvím společnosti Ambeat development nové kapacity, ve fázi příprav a rozestavěnosti má dalších cca tisíc lůžek. Skupina dále mimo jiné provozuje 45 poboček domácí zdravotní péče pod značkou Sestricka.cz, kde zaměstnává 650 sester téměř po celé republice. Jejich softwarová platforma na řízení domácí péče e-sestřička.cz slouží celému trhu a výrazným způsobem zjednodušuje práci sestrám v domácí a sociální péči. Ambeat Group založil Ivo Foltýn v roce 2009 po 16 letech práce pro skupinu PPF.
O Ambeat Care
Ambeat Care je nemovitostní fond zaměřený na akvizice a provoz zařízení dlouhodobé péče. Vznikl jako společný projekt Simplea pojišťovny a Ambeat Group podnikatele Iva Foltýna. Cílem fondu je vybudovat síť moderních zařízení, která spojují kvalitní zdravotní péči s důstojnými podmínkami pro pacienty po celé České republice.
Zveme vás na webinář o nově otevřeném fondu CBPI 2!
Představujeme nový fond CBPI 2
CB Property Investors přichází s novou investiční příležitostí. Po čtyřech letech nejvyšší výkonnosti mezi realitními fondy kvalifikovaných investorů v České republice, s aktivy přesahujícími 78 milionů eur a průměrným ročním výnosem přes 17 %, otevíráme druhý fond – CBPI 2.
Fond navazuje na prověřenou strategii svého předchůdce: aktivní práce s přidanou hodnotou nemovitostí, diverzifikované portfolio napříč logistikou, rezidenčním developmentem, retail parky i senior housingem a cílený výnos 10 % ročně s potenciálem přes 15 % u development projektů.
Chcete se dozvědět více?
Nová příležitost pro investory. Navazujeme na úspěch CB Property Investors a otevíráme fond CBPI 2
Fond, který vznikl do krize – a krizí prošel vítězně
Rok 2020. Finanční trhy procházely výraznými změnami, nejistota rostla a investoři hledali stabilní alternativy ke standardním finančním produktům. Právě tehdy tým Crowdberry spustil fond CB Property Investors s jasným záměrem: ukázat, že nemovitosti se správně zvolenou strategií mohou přinést rozvoj realitního trhu v ČR a nadstandardní výnosy i v turbulentních časech.
„Od začátku jsme se rozhodli pro investice do více realitních segmentů. Chtěli jsme tak vybudovat diverzifikované portfolio se segmenty s různou cykličností. To nám umožnilo a stále umožňuje minimalizovat riziko pro investory. Zároveň pro nás byla zásadní flexibilita – v tak proměnlivém prostředí, jaké jsme v posledních letech zažili, je klíčové mít možnost měnit strategii.“
— Jan Rovný, ředitel investic CB Property Investors
Tento přístup se vyplatil. V průběhu necelých pěti let fond postupně vybudoval rozmanité portfolio zahrnující logistické nemovitosti, rezidenční development a zdravotnické zařízení pro seniory. Investory tak kromě nadstandardního výnosu může těšit i to, že svým kapitálem pomohly zajistit sídlo nejen pro klíčového hráče evropského polovodičového průmyslu, rozšířit síť péče pro seniory a vybudovat komplex moderního bydlení pro rodiny s dětmi. Aktiva pod správou dnes přesahují 78 milionů eur, čistá hodnota majetku (NAV) se pohybuje nad 20 miliony eur a průměrná zbývající délka nájemních smluv (WAULT) dosahuje nadstandardních 9 let.
„Klíčem k úspěchu strategie fondu CB Property Investors je zároveň záměr kupovat nemovitosti, u kterých dokážeme zvýšit jejich hodnotu. Například modernizací, zvýšením užitkové plochy, transformací účelu budovy nebo zvýšením příjmů z provozu nebo pronájmu. Investoři našeho fondu se tak přímo podílejí na výnosu ze zhodnocení nemovitostí před jejich prodejem.“
— Peter Bečár, partner Crowdberry a CB Property Investors
Výsledky mluví za vše. Fond CB Property Investors se stal nejvýkonnějším realitním fondem kvalifikovaných investorů v České republice čtyři roky v řadě, přičemž poslední tři roky je opakovaně vítězem žebříčku TOP realitní fondy Hospodářských novin. Průměrná výkonnost od založení dosáhla v eurech 17,06 % ročně, v korunách pak dokonce 20,16 % ročně. To jsou čísla, která v segmentu realitních FKI fondů zatím nemají konkurenci.
Za čísly jsou konkrétní příběhy
Co dělá CB Property Investors výjimečným, není jen výnos. Je to schopnost vidět potenciál tam, kde ostatní vidí komplikace.
CBPI Park Liberec
Průmyslový areál o rozloze téměř 39 000 m² na jedné z nejlepších logistických adres v Čechách. Fond jej koupil, modernizoval a dnes je 100% pronajat. Hlavní nájemce UCT Fluid Delivery Solutions – výrobce plastových modulů pro čipový průmysl – rozšířil svůj provoz v parku natolik, že dnes obsazuje téměř celý areál a jeho smlouva platí až do roku 2038. Park má certifikaci BREEAM Excellent a stavební povolení pro fotovoltaickou elektrárnu s výkonem 1,68 MWp.
Domov pro seniory Ivančice (Dobré časy)
V Ivančicích u Brna vyrostl díky našemu fondu a slovenskému podnikateli Jozefovi Gimovi nejmodernější domov seniorů v Česku. Umožňuje důstojný život seniorům s nejvyšším stupněm závislosti, tedy těm, kteří jsou plně odkázáni na pomoc druhé osoby. Klienti mají kromě běžné péče k dispozici nadstandardní služby jako hydromasáže, světelné terapie, dílny nebo kadeřnictví. Samozřejmostí je také lékařská ambulance přímo v budově. Zdravotnické zařízení má celkem 168 lůžek a licenci na dlouhodobou lůžkovou péči s hned čtyřmi pojišťovnami. V rámci portfolia CB Property Investors jde o projekt, který kombinuje sociální dopad s investiční atraktivitou.
Rezidence Park Vesec
Rezidenční development v Liberci. Fond koupil pozemek se stavebním povolením a v rámci partnerství s vybranou stavební firmou vybudoval na jihu Liberce komplex 58 bytů, z nichž je již 34 prodaných. Aktuálně je dokončená hrubá stavba a pracuje se na interiérech, kolaudace je naplánována na léto roku 2026. Projekt zvítězil v soutěži Nemovitostní projekt roku 2025 v kategorii Cena veřejnosti.
CBPI 2: Stejná DNA, větší ambice
Trhem prověřená strategie, zajímavé příležitosti i dlouhodobý zájem investorů o investice do nemovitostí motivovaly tým CB Property Investors k otevření dalšího fondu. Cílem je zúročit zkušenosti získané v pěti náročných tržních letech a vytvořit fond s ještě silnější startovní pozicí.
CBPI 2 – formálně CB Property Investors Podfond 2 – navazuje na filozofii a strategii CB Property Investors.
„Zaměření na aktivní práci s přidanou hodnotou nemovitostí je klíčem ke strategii CBPI 2. V rámci nového fondu – tak jako v současném CB Property Investors – chceme zároveň vytvořit vyvážené portfolio zaměřené na různé segmenty. Tento přístup minimalizuje riziko pro investory a umožní dosahovat nadstandardních výnosů, které pasivní přístup jednoduše nenabídne.“
— Peter Bečár, partner Crowdberry a CB Property Investors
Investiční strategie fondu je rozdělena do čtyř pilířů:
- 30 % modernizace provozu – optimalizace struktury nájmů a správy
- 30 % modernizace budov – cílení na ESG standardy a upgrade nemovitostí
- 20 % expanze – rozšiřování pronajímatelných ploch
- 20 % development – výstavba na pozemcích se zajištěným stavebním povolením
Sektorově cílí fond na 40 % logistiku, 20 % bydlení, 20 % retail parky a 20 % ostatní segmenty, například senior housing. Právě tato diverzifikace napříč sektory s různou cykličností je klíčovým nástrojem minimalizace rizika a ochrany kapitálu investorů.
Zásobník projektů: 56 milionů eur příležitostí
CBPI 2 nezačíná novou kapitolu s prázdnou. Tým má v hledáčku již pět konkrétních projektů s celkovým investičním kapitálem 52 milionů eur.
- Byty Praha – východ (180 bytů, development, equity 7 mil. EUR)
- Hala Praha – západ (22 000 m², development, equity 7 mil. EUR)
- Business park Praha – východ (39 000 + 9 000 m², value add + development, equity 20 mil. EUR)
- Retail park Hradec Králové (7 000 m², development, equity 12 mil. EUR)
- Hala Liberec – centrum (12 500 m², development, equity 10 mil. EUR)
Celkově zásobník projektů čítá 73 500 m² skladových ploch, 16 000 m² retailových ploch a 180 bytů. Vlajkovou lodí je průmyslový areál ve východní Praze, kde fond počítá s rekonstrukcí stávajícího objektu, výstavbou nové haly a exitem v roce 2032 s cíleným IRR okolo 17 %.
Tým s praxí v miliardových transakcích
Za fondem nestojí jen strategie na papíře. Stojí za ním lidé, kteří prošli největšími realitními hráči v regionu a kteří dlouhodobě pracují na společném cíli -vytvořit fond s udržitelnou strategií a přidanou hodnotou pro investory.
Peter Bečár, Partner
Peter má dvacet let zkušeností z realitního developmentu – jako ředitel pro CEE v P3 Logistic Parks pomáhal budovat portfolio v hodnotě 2,5 miliardy eur. Byl jmenován Advisorem v přední globální investiční firmě TPG Real Estate. Dnes je zakládajícím partnerem CBPI a spoluinvestorem a členem představenstva vícero společností.
Jan Rovný, Investment & Transactions
Jan přišel z UDI Group, kde měl na starosti investice a financování developerských projektů ve střední Evropě. Ve společnosti Patria se podílel na několika prodejích a akvizicích firem v regionu CEE. Byl zodpovědný za rozvoj skupiny Profireal Group v jihovýchodní Asii. V roli poradce stál u dvou úspěšných IPO na pražské burze.
Michal Navrátil, Asset Management & Development
Michal má zkušenosti z různých oborů týkajících se nemovitostí. V poradenské společnosti Knight Frank měl na starosti správu komerčních budov. Během téměř 8 let ve společnosti P3 zajišťoval správu celého evropského portfolia průmyslových nemovitostí o celkové velikosti přes 5 mil. m². Ve společnosti Fidurock se věnoval rezidenčním objektům od samotné akviziční fáze přes redevelopment až po uvádění na trh a do provozu.
Radek Zelenka, Finance
Radek má více než 15 let zkušeností s komerčními nemovitostmi napříč Českem i Evropou. Ve společnostech P3, Redstone Real Estate a TCC zodpovídal za finanční řízení developerských i dokončených projektů.
Zuzana Olsen, Administration
Zuzana pracovala více než 15 let v advokátních kancelářích (mezinárodních i českých), kde působila na pozici právní asistentky a pracovala na realitních transakcích. Postupně přešla na pozice v oblasti HR a Office Managementu.
Lenka Dvořáková, Marketing & Investor Relations
Jak se stát součástí CBPI 2
CBPI 2 je fond kvalifikovaných investorů – tedy produkt pro zkušené soukromé a institucionální investory, kteří chtějí svým kapitálem přispět k aktivnímu rozvoji nemovitostního trhu a hledají nadstandardní výnosy s rozumně řízeným rizikem. Stát se investorem do CBPI 2 znamená zároveň stát se členem komunity – vedení fondu s investory transparentně a pravidelně komunikuje, organizuje webináře a networkingová setkání. V případě zájmu také nabízí možnost přijet se na zainvestované nemovitosti osobně podívat.
Klíčové parametry:
- Minimální investice: 1 000 000 Kč (cca 42 500 EUR)
- Cílový výnos: 10 % ročně (s potenciálem přes 15 % u development projektů)
- Investiční horizont: 5 – 7 let (exit portfolia 2031–2033)
- Daňová výhoda: fyzické osoby po 3 letech držení = 0% daň z kapitálových výnosů (pro rezidenty ČR)
- Vstupní poplatek: od 1,0 % do 2,0 % dle výše investice
- Výkonnostní odměna: 20 % ze zisku nad hurdle rate 7 % ročně – správce je odměňován až tehdy, kdy investoři vydělávají
- První investiční kolo: 1.6. – 30. 6. 2026
- Průběžný úpis investorů: do 2028
Dozor nad fondem vykonává Česká národní banka, depozitářem je ČSOB, správcem Winstor investiční společnost a auditorem BDO.
Příležitost, která nezůstane otevřená věčně
CB Property Investors svůj první fond otevřel v době největší nejistoty. Výsledkem jsou čtyři roky po sobě nejlepší výkonnost na trhu a portfolio, které roste a přináší hodnotu. CBPI 2 startuje s výrazně silnější startovní pozicí: prověřenou strategií, konkrétním zásobníkem projektů a týmem, který ví, jak z nemovitostí dostat maximum.
Pokud hledáte investici, která jde za hranice bankovních depozit nebo standardních podílových fondů – a jste připraveni uvažovat v horizontu pěti let – CBPI 2 stojí za vaši pozornost. Fond bude průběžně otevřen novým investorům do konce roku 2028.
Více informací, dokumentace a podmínky investice naleznete zde nebo na webu správce fondu.
Konec sázek na jednu kartu: Jak se teď zorientovat na českém realitním trhu?
Které segmenty dnes dávají největší smysl?
V komentáři pro Hospodářské noviny Jan Rovný vysvětluje, proč se dnes vyplatí sledovat především projekty s přidanou hodnotou a development v pokročilé fázi povolování: „Právě tam lze aktivně tvořit zisk, nikoliv jen čekat na růst trhu.“ Klíčem k úspěchu je podle něj schopnost vyhledávat příležitosti mimo veřejnou nabídku (off-market) a neustále sledovat trh tak, aby bylo možné strategii pružně přizpůsobit aktuální situaci.
Zároveň upozorňuje, že logistika už není tak jednoznačnou příležitostí jako v minulých letech. Zajímavé však podle něj zůstávají podhodnocené objekty v dobré lokalitě, zejména v oblasti last-mile logistiky. V rezidenčním segmentu pak posiluje význam nájemního bydlení a příležitosti se stále častěji objevují také v krajských městech mimo Prahu.
Senior housing jako vítěz posledních let
Jedním z nejsilnějších segmentů zůstává podle Jana Rovného senior housing, především zařízení dlouhodobé lůžkové péče. „Demografický vývoj je neúprosný a poptávka po těchto službách poroste bez ohledu na kondici ekonomiky,“ uvádí v komentáři.
Právě schopnost vybírat mezi různými segmenty podle aktuální situace na trhu je podle CB Property Investors klíčová. Úspěch dnes nestojí na pasivním čekání na růst cen, ale na aktivním vyhledávání příležitostí a práci s hodnotou konkrétních projektů.
Přečtěte si kompletní komentář Jana Rovného pro Hospodářské noviny a zjistěte, proč se na českém realitním trhu vyplácí multi-asset přístup, kde dnes vznikají nejzajímavější příležitosti a proč může senior housing patřit mezi nejodolnější realitní segmenty příštích let.
CB Property Investors opět dominuje žebříčku TOP realitní fondy
Zatímco průměrný výnos českých fondů kvalifikovaných investorů dosáhl za rok 2025 hodnoty 7,76 %, výnos CB Investors Property činil 24,16 %. V tříletém horizontu pak dosahujeme průměrného ročního výnosu 22,09 %, díky čemuž si držíme vedoucí pozici i v dlouhodobém srovnání.
Žebříček TOP realitní fondy, který sestavují Hospodářské noviny ve spolupráci s Institutem strategického investování, vychází z dat k 31. prosinci 2025 publikovaných v dubnu. Ta jasně ukazují, že se nám opět podařilo výrazně překonat průměr trhu. Již brzy navíc potvrdíme nadprůměrné výnosy prvním úspěšným prodejem jedné z našich nemovitostí.
Za tímto výsledkem nestojí náhoda ani jednorázová sázka na konkrétní realitní segment. Klíčem je systematická strategie kombinující:
- multi-asset přístup napříč realitními segmenty
- value-add a development
- aktivní správu a tvorbu hodnoty
Na rozdíl od tradičních realitních fondů, které často spoléhají na pasivní výnos z nájmů a růst trhu, v CB Property Investors aplikujeme principy typické pro private equity. To znamená aktivní vstup do projektů, jejich rozvoj a následné zhodnocení.
„V aktuální fázi tržního cyklu dává největší smysl soustředit se na projekty s vysokou přidanou hodnotou a development v pokročilé fázi povolování. Právě tam lze aktivně tvořit zisk, nikoliv jen čekat na růst trhu.“
— Jan Rovný, ředitel investic CB Property Investors
Klíčem k úspěchu je podle Jana Rovného, ředitele investic CB Property Investors, schopnost vyhledávat příležitosti mimo veřejnou nabídku (off-market) a neustále sledovat trh tak, aby bylo možné strategii pružně přizpůsobit aktuální situaci.
Kompletní analýzu realitních fondů najdete na webu Hospodářských novin.
Máte zájem o nadstandardní zhodnocení svých finančních prostředků? Domluvte si soukromou konzultaci s naším týmem.
Díky multi-asset přístupu snižujeme investorům riziko, i když přijde krize
Různá cykličnost nemovitostí
V CB Property Investors jsme se rozhodli pro multi-asset přístup, tedy investice do více tříd aktiv. V našem portfoliu tak najdete logistický park, rezidenční development i senior housing. Naším cílem je mít diverzifikované portfolio, protože každý z těchto sektorů má jinou cykličnost. Díky této investiční strategii snižujeme investorům riziko a zároveň zvyšujeme flexibilitu fondu.
„V roce 2022 jsmě měli rozjednané rezidenční projekty, ale ve chvíli, kdy úrokové sazby vystřelily nahoru, jsme tento segment prakticky opustili a výrazně se soustředili na logistiku. Z dnešního pohledu se to ukázalo jako správné rozhodnutí, což je vidět i na výkonnosti fondu,“ uvádí Jan Rovný.
Návrat do rezidenčního sektoru
Na rezidenční sektor jsme však úplně nezanevřeli. Nemůžeme si však dovolit čekat na stavební povolení několik let, jako klasičtí developeři. Pro nás je zásadní generovat co nejvyšší roční výnos pro investory.
„Proto, i když jdeme do developmentu, zaměřujeme se primárně na pozemky se stavebním povolením, případně velmi blízko jeho získání. Hledáme projekty, kde nevidíme zásadní regulatorní rizika a kde je zároveň vstřícný postoj obce nebo místní samosprávy,“ upřesňuje Rovný v rozhovoru pro Týdeník Echo.
Příliv českého kapitálu
České realitní fondy zaznamenaly v roce 2025 rekordní příliv kapitálu. Čím dál víc se přitom prosazuje domácí kapitál. Důvody vidí Jan Rovný takto: „Zatímco zahraniční investor se na trh dívá z dálky a často jen přes obecná geopolitická rizika, čeští investoři tenhle trh velmi dobře znají. Proto ta rizika vnímají mnohem střízlivěji než investor z USA nebo Velké Británie. Navíc je potřeba říct, že ceny nemovitostí v Česku už dnes nejsou nízké. Často se nijak zásadně neliší od Německa nebo západní Evropy, což je další důvod, proč zahraniční kapitál do Česka tolik nespěchá.“
S Janem Rovným z CB Property Investors o rekordním přílivu kapitálu do realitních fondů, výhodách multi-asset strategie a o tom, jak dnes český kapitál nahrazuje zahraniční investory.
Vloni realitní fondy zaznamenaly rekordní příliv kapitálu. Můžete na úvod vysvětlit, jaké základní typy fondů u nás existují a pro koho jsou určeny?
V Česku obecně fungují dva základní typy fondů. První jsou retailové fondy, do kterých lze investovat i menší částky. Ty jsou přísněji regulované Českou národní bankou, musí držet vyšší likviditu a mají omezenější investiční možnosti.
Druhým typem jsou fondy kvalifikovaných investorů. Ty jsou určené investorům s většími zkušenostmi a základním kritériem je výška minimální investice, která dnes činí jeden milion korun. A právě to je náš fond CB Property Investors, který je fondem kvalifikovaných investorů, takzvaným FKI.
Jste takzvaný multi-asset fond. Co konkrétně si pod tím má investor představit?
Dnes na trhu působí opravdu hodně FKI fondů. Výrazně víc než v roce 2020, kdy jsme začínali. Většina z nich je ale zaměřená vždy jen na jeden segment. Buď investují čistě do logistiky, nebo do rezidenční výstavby, případně do retail parků či dalších segmentů.
My jsme se rozhodli pro multi-asset přístup, tedy investice do více tříd aktiv. Dává nám smysl kombinovat logistiku, rezidenční development, retail parky a senior housing. Cílem je mít portfolio diverzifikované, protože každý z těchto sektorů má jinou cykličnost. Rozdělením investice mezi více segmentů snižujeme investorům riziko.
Druhý důležitý aspekt je flexibilita. Fond jsme zakládali v době covidu a říkali jsme, že stavíme fond „do krize“. A těch krizí nakonec přišlo víc – covid, válka na Ukrajině, prudký růst úrokových sazeb. Hypoteční sazby se během krátké doby dostaly z úrovní kolem dvou procent až k šesti, tedy na trojnásobek.
V takovém proměnlivém prostředí je klíčové mít možnost měnit strategii. My jsme například v roce 2022 měli rozjednané rezidenční projekty, ale ve chvíli, kdy sazby vystřelily nahoru, jsme tento segment prakticky opustili a výrazně se soustředili na logistiku. Z dnešního pohledu se to ukázalo jako správné rozhodnutí, což je vidět i na výkonnosti fondu.
V čem se to správné rozhodnutí projevilo?
Uchránilo to peníze investorů. Fondy, které byly v té době zaměřené výhradně na rezidenční development nebo pouze na senior housing, se často dostaly do výrazných problémů. U domovů pro seniory například prudce vzrostly finanční náklady kvůli korunovému financování a vyšším sazbám, což se negativně propsalo do jejich cash flow.
Naše výhoda je právě v tom, že se díváme napříč sektory a dokážeme se přizpůsobovat aktuálním podmínkám. Samozřejmě to má i svou nevýhodu, a tou je mnohem větší náročnost na zkušenosti a odbornost týmu. Nemůžeme mít expertizu jen v jednom segmentu, ale musíme rozumět čtyřem různým oblastem. Ale právě v tom vidíme naši dlouhodobou konkurenční výhodu.
Zaujala mě oblast senior housingu. Na jednu stranu působí atraktivně – populace stárne, kapacity sociálních a zdravotních služeb chybí –, na druhou stranu je to segment extrémně kapitálově i provozně náročný a silně regulovaný. V čem je pro vás zajímavý a dá se na něm skutečně dlouhodobě vydělat?
Když jsme fond zakládali, dívali jsme se na jednotlivé realitní segmenty hodně optikou zahraničí. Nesnažíme se vymýšlet kolo, spíš sledujeme, co funguje ve Velké Británii, v USA nebo obecně na západních trzích, s vědomím, že to k nám obvykle dorazí s určitým zpožděním.
Senior housing, respektive dlouhodobá lůžková péče, je z našeho pohledu proticyklický segment. Demografický vývoj je jasný, kapacit je v Česku dlouhodobě nedostatek a poptávka po těchto službách poroste bez ohledu na ekonomický cyklus. My se navíc nezaměřujeme na klasické domovy seniorů, ale na zařízení dlouhodobé lůžkové péče. Naši klienti k nám často přicházejí přímo z nemocnic – po akutní péči, například z JIP, aby se doléčili a mohli se vrátit do běžného života. Do určité míry je to tedy B2B model, kde jsou klíčovým partnerem zdravotnická zařízení.
Pokud se podíváme ještě dál, jaký je plán? Budete zařízení prodávat?
Ano, to je součást našeho modelu. Jsme uzavřený fond, takže v určitém okamžiku budeme všechna aktiva prodávat a investorům vyplácet prostředky získané prodejem. Už dnes proto plánujeme prodej nemovitostí z fondu CB Property Investors. Zároveň už můžu prozradit, že připravujeme otevření druhého fondu, který by měl mít velmi podobné parametry jako ten první.
Jednou z vašich charakteristik je silnější zapojení do developmentu. To ale není v Česku úplně jednoduché prostředí. Často se říká, že Česko není zrovna developerský ráj – povolovací procesy jsou zdlouhavé, trh rigidní. Jak to vidíte vy z praxe?
Je to pravda. Získat stavební povolení v České republice je extrémně náročné, a hlavně časově velmi zdlouhavé. Já jsem do společnosti přišel z developerského prostředí a nebylo výjimkou, že získání stavebního povolení trvalo osm až deset let. To se samozřejmě promítá do cen nemovitostí.
Z pohledu našeho fondu si ale takový luxus dovolit nemůžeme. My potřebujeme generovat co nejvyšší roční výnos pro investora, to je pro nás zásadní. Proto, i když jdeme do developmentu, zaměřujeme se primárně na pozemky se stavebním povolením, případně velmi blízko jeho získání. Hledáme projekty, kde nevidíme zásadní regulatorní rizika a kde je zároveň vstřícný postoj obce nebo místní samosprávy.
Jak do toho všeho promlouvá ekonomická a politická situace?
Ekonomicky jsme si během existence fondu prošli několika silnými šoky – covid, válka na Ukrajině, skokový růst úrokových sazeb. Politická situace v rámci České republiky je ale dlouhodobě poměrně stabilní. To, co nás ovlivňuje výrazně víc, je globální geopolitika.
Typickým příkladem je plánování prodeje aktiv. Pokud se bavíme třeba o CBPI parku v Liberci, což je naše největší nemovitost, tak ještě před pár lety byla po podobných areálech silná poptávka ze zahraničí. Zahraniční investoři byli v Česku velmi aktivní.
Od vypuknutí války na Ukrajině se to ale výrazně změnilo. Pro americké, britské, ale dnes už i některé německé investory je region střední Evropy vnímán jako rizikovější. To znamená, že zahraniční kapitál z Česka částečně odešel nebo výrazně zpomalil.
Na druhou stranu se často mluví o síle českého kapitálu.
Přesně tak. Paradoxně dnes vidíme velmi silný domácí kapitál. Zatímco zahraniční investor se na trh dívá z dálky a často jen přes obecná geopolitická rizika, čeští investoři tenhle trh velmi dobře znají. Vědí, že postavit logistický areál třeba v Brně není extrémní riziko. Znají lokality, rozumí tomu, jak fungují města, infrastruktura, pracovní trh. Je to jejich „dvorek“. Proto ta rizika vnímají mnohem střízlivěji než investor z USA nebo Velké Británie. A navíc – toho kapitálu je dnes v Česku tolik, že už řadě investorů domácí trh nestačí. Aktivně hledají příležitosti v Polsku, Německu nebo i v západní Evropě.
Pro investiční horizont pět až sedm let je zásadní prognózování. Snažíte se snižovat riziko a předvídat vývoj trhu. Myslíte si, že současná geopolitická nejistota bude pokračovat, nebo očekáváte stabilizaci?
Co se týče geopolitiky, tak tu predikovat s jistotou už prostě nejde. My se samozřejmě snažíme velmi detailně analyzovat vývoj jednotlivých nemovitostních segmentů a jejich budoucnost, ale geopolitika – a hlavně válka na Ukrajině – je dnes zásadní proměnná, kterou nikdo plně pod kontrolou nemá.
I v rámci našeho týmu se liší názory na to, jaký bude další vývoj a jaký dopad to bude mít na realitní trh v Česku. Osobně si ale nemyslím, že by v následujících dvou až třech letech došlo k zásadní změně ve smyslu návratu velkých zahraničních fondů ve velkém objemu na český trh.
Přece jen i oni plánují dlouhodobě.
Mají dlouhodobé strategie. Navíc je potřeba říct, že ceny nemovitostí v Česku už dnes nejsou nízké. Často se nijak zásadně neliší od Německa nebo západní Evropy, což je další důvod, proč zahraniční kapitál do Česka tolik nespěchá.
Na druhou stranu jsme velmi stabilní země. Hodnota nemovitostí tady výrazně neklesá, není extrémně volatilní, spíš dlouhodobě roste. To je mimo jiné i důsledek toho, jak složité je u nás cokoli povolit a postavit. Negativum z pohledu developmentu, ale pozitivum z pohledu stability cen.
Ve svých projektech se dostáváte i k rezidenčnímu bydlení. Jak se díváte na českou mentalitu, která je silně orientovaná na vlastnictví nemovitostí?
Je to pravda. Češi jsou extrémně konzervativní. Investují hlavně do nemovitostí, ideálně do osobního vlastnictví, často i přesto, že to dnes výnosově příliš nedává smysl. Hodně peněz také drží na běžných účtech.
Oproti západu je to dané mimo jiné historicky nerozvinutým kapitálovým trhem. Dlouhou dobu tu prostě nebyly možnosti investovat do akcií nebo jiných nástrojů, takže lidé na to nejsou zvyklí.
Myslím si ale, že se to postupně mění. Lidé do čtyřiceti let dnes běžně investují do akcií, fondů a dalších instrumentů. A zároveň u mladších generací vidíme menší potřebu vlastnit nemovitost. Často je to i pragmatické – prostě si ji nemohou dovolit, zejména ve velkých městech.
Takže se vztah k vlastnictví generačně mění?
Vidíme, že nájemní bydlení už postupně přestává být vnímáno jako něco „méněcenného“. Lidé začínají víc přemýšlet o výnosu než o samotném vlastnictví. Když si dnes spočítáte čistý výnos z bytu určeného k pronájmu, často se bavíme o plus minus dvou až třech procentech – a k tomu spousta starostí s provozem a nájemníky. Vedle toho existují investiční produkty, které dokážou vydělávat výrazně lépe a bez takové zátěže.
Celý rozhovor Jana Rovného si můžete přečíst na webu Týdeníku Echo: https://tydenik.echo24.cz/clanek/-Hqtyp
Rezidence Park Vesec získala Cenu veřejnosti v soutěži Realitní projekt roku 2025
Cílem nikdy nebylo nové sídliště
O architektonický návrh bytových domů se postaralo studio Archidee z Jablonce nad Nisou. „Inspirací nám byl osvědčený koncept souboru viladomů, který se nachází například na břehu Ženevského jezera. Cílem bylo hlavně zamezit vzniku nového sídliště,“ vysvětluje Ing. Arch. Ondřej Novosad.
Zatímco budoucím obyvatelům nabídne Rezidence Park Vesec komfortní zázemí s podzemními garážemi, fotovoltaikou a podlahovým vytápěním, investorům přináší stabilitu a nadstandardní zhodnocení. Projekt je totiž součástí portfolia CB Property Investors, který je dlouhodobě nejvýkonnějším českým realitním fondem kvalifikovaných investorů.
Michal Navrátil, asset & development manažer fondu CB Property Investors k ocenění dodává: „Cena veřejnosti v soutěži Realitní projekt roku 2025 nám udělala upřímnou radost. Je skvělé vidět, že lidé vnímají kvalitu Rezidence Park Vesec a vidí v ní místo, kde chtějí skutečně žít. Je to pro nás potvrzení, že nejde jen o další anonymní developerský projekt, ale o místo s duší, kde se bude dobře bydlet a kde bude prostor pro živou sousedskou komunitu.”
V současné chvíli nabízí Rezidence Park Vesec poslední volné byty. Jejich přehled najdete na stránkách projektu.
CB Property Investors nejvýkonnějším realitním fondem v Q3 2025 i ve tříletém horizontu
Year: 2026
Žebříček TOP realitní fondy sestavují Hospodářské noviny spolu s Institutem strategického investování. Z dat k 30. 9. 2025, která byla publikována v prosinci, vyplývá, že se nám opět podařilo výrazně převýšit průměr trhu. Tento úspěch navíc není krátkodobou záležitostí, jak ukazují data za tříleté období.
Transakční aktivita byla ve třetím kvartálu roku vysoká, i když aktuální vývoj na trhu přeje spíše tuzemskému kapitálu. „Když komunikujeme se zahraničními investory, tak je pravda, že v Česku nemají teď moc chuť investovat. Jednak jim přijde, že jsou tu už nemovitosti relativně drahé, a jednak se bojí války na Ukrajině. Třeba pro americké investory je Česko už v pásmu, kde válka je,“ říká Jan Rovný, ředitel investic CB Property Investors, a dodává, že to ale naopak vytváří větší příležitosti právě pro český kapitál.
Kompletní analýzu realitních fondů za 3. čtvrtletí 2025 najdete na webu Hospodářských novin.
Pokud máte také zájem o nadstandardní zhodnocení svých finančních prostředků, domluvte si soukromou konzultaci s naším týmem.