Fond, ktorý vznikol pred krízou – a krízou prešiel víťazoslávne
Rok 2020. Finančné trhy prechádzali výraznými zmenami, neistota rástla a investori hľadali stabilné alternatívy k štandardným finančným produktom. Práve vtedy tím Crowdberry spustil fond CB Property Investors s jasným zámerom: ukázať, že nehnuteľnosti so správne zvolenou stratégiou môžu priniesť rozvoj realitného trhu v ČR a nadštandardné výnosy aj v turbulentných časoch.
„Od začiatku sme sa rozhodli pre investície do viacerých realitných segmentov. Chceli sme tak vybudovať diverzifikované portfólio so segmentmi s rôznou cykličnosťou. To nám umožnilo a stále umožňuje minimalizovať riziko pre investorov. Zároveň pre nás bola zásadná flexibilita – v tak premennom prostredí, aké sme zažili v posledných rokoch, je kľúčové mať možnosť meniť stratégiu.
— Jan Rovný, riaditeľ investícií CB Property Investors
Tento prístup sa vyplatil. V priebehu necelých piatich rokov fond postupne vybudoval rozmanité portfólio zahŕňajúce logistické nehnuteľnosti, rezidenčný development a zdravotnícke zariadenia pre seniorov. Investorov tak okrem nadštandardného výnosu môže tešiť aj to, že svojim kapitálom pomohli zabezpečiť sídlo nielen pre kľúčového hráča európskeho polovodičového priemyslu, rozšíriť sieť starostlivosti o seniorov a vybudovať komplex moderného bývania pre rodiny s deťmi. Aktíva pod správou dnes presahujú 78 miliónov eur, čistá hodnota majetku (NAV) sa pohybuje nad 20 miliónov eur a priemerná zostávajúca dĺžka nájomných zmlúv (WAULT) dosahuje nadštandardných 9 rokov.
„Kľúčom k úspechu stratégie fondu CB Property Investors je zároveň zámer kupovať nehnuteľnosti, pri ktorých dokážeme zvýšiť ich hodnotu. Napríklad modernizáciou, zvýšením úžitkovej plochy, transformáciou účelu budovy alebo zvýšením príjmov z prevádzky alebo prenájmu. Investori nášho fondu sa tak priamo podieľajú na výnose zo zhodnotenia nehnuteľností pred ich predajom.“
— Peter Bečár, partner Crowdberry a CB Property Investors
Výsledky hovoria za všetko. Fond CB Property Investors sa stal najvýkonnejším realitným fondom kvalifikovaných investorov v Českej republike štyri roky po sebe, pričom posledné tri roky je opakovane víťazom rebríčka TOP realitné fondy Hospodárskych novín. Priemerná výkonnosť od založenia dosiahla v eurách 17,06 % ročne, v korunách potom dokonca 20,16 % ročne. To sú čísla, ktoré v segmente realitných FKI fondov zatiaľ nemajú konkurenciu.
Za číslami sú konkrétne príbehy
To, čo robí CB Property Investors výnimočným, nie je len výnos. Je to schopnosť vidieť potenciál tam, kde ostatní vidia komplikácie.
CBPI Park Liberec
Priemyselný areál s rozlohou takmer 39 000 m² na jednej z najlepších logistických adries v Čechách. Fond ho kúpil, zmodernizoval a dnes je 100 % prenajatý. Hlavný nájomca UCT Fluid Delivery Solutions – výrobca plastových modulov pre čipový priemysel – rozšíril svoj prevádzku v parku natoľko, že dnes obsadzuje takmer celý areál a jeho zmluva platí až do roku 2038. Park má certifikáciu BREEAM Excellent a stavebné povolenie pre fotovoltaickú elektráreň s výkonom 1,68 MWp.
Domov pro seniory Ivančice (Dobré časy)
Vďaka nášmu fondu a slovenskému podnikateľovi Jozefovi Gimovi bol v Ivančiciach pri Brne postavený najmodernejší domov pre seniorov v Českej republike. Umožňuje dôstojný život seniorom s najvyšším stupňom odkázanosti, teda tým, ktorí sú plne odkázaní na pomoc inej osoby. Okrem bežnej starostlivosti majú klienti k dispozícii nadštandardné služby, ako sú hydromasáže, svetelná terapia, dielne a kaderníctvo. V budove sa samozrejme nachádza aj lekárska ambulancia. Zdravotnícke zariadenie má celkom 168 lôžok a licenciu na dlhodobú lôžkovú starostlivosť s hneď štyrmi poisťovňami. V rámci portfólia CB Property Investors ide o projekt, ktorý kombinuje sociálny dopad s investičnou atraktívnosťou.
Rezidencia Park Vesec
Rezidenčný development v Liberci. Fond kúpil pozemok so stavebným povolením a v rámci partnerstva s vybranou stavebnou firmou vybudoval na juhu Liberce komplex 58 bytov, z ktorých je už 34 predaných. Aktuálne je dokončená hrubá stavba a pracuje sa na interiéroch, kolaudácia je naplánovaná na leto roku 2026. Projekt zvíťazil v súťaži Nehnuteľnostný projekt roka 2025 v kategórii Cena verejnosti.
CBPI 2: Rovnaké DNA, väčšie ambície
Trhom overená stratégia, zaujímavé príležitosti aj dlhodobý záujem investorov o investície do nehnuteľností motivovali tím CB Property Investors k otvoreniu ďalšieho fondu. Cieľom je zúročiť skúsenosti získané v piatich náročných trhových rokoch a vytvoriť fond s ešte silnejšou štartovacou pozíciou.
CBPI 2 – formálne CB Property Investors Podfond 2 – nadväzuje na filozofiu a stratégiu CB Property Investors.
„Zameranie na aktívnu prácu s pridanou hodnotou nehnuteľností je kľúčom k stratégii CBPI 2. V rámci nového fondu – rovnako ako v súčasnom CB Property Investors – chceme zároveň vytvoriť vyvážené portfólio zamerané na rôzne segmenty. Tento prístup minimalizuje riziko pre investorov a umožní dosahovať nadštandardné výnosy, ktoré pasívny prístup jednoducho nenabízne.
— Peter Bečár, partner Crowdberry a CB Property Investors
Investičná stratégia fondu je rozdelená do štyroch pilierov:
- 30 % modernizácie prevádzky – optimalizácia štruktúry nájmov a správy
- 30 % modernizácie budov – cielenie na ESG štandardy a upgrade nehnuteľností
- 20 % expanzia – rozširovanie prenajímateľných plôch
- 20 % development – výstavba na pozemkoch so zabezpečeným stavebným povolením
Fond sektorovo cílí na 40 % logistiku, 20 % bývanie, 20 % retail parky a 20 % ostatné segmenty, napríklad senior housing. Práve táto diverzifikácia naprieč sektormi s rôznou cykličnosťou je kľúčovým nástrojom minimalizácie rizika a ochrany kapitálu investorov.
Zásobník projektov: 56 miliónov eur príležitostí
CBPI 2 nezačína novú kapitolu s prázdnou. Tím má v hľadáčiku už päť konkrétnych projektov s celkovým investičným kapitálom 52 miliónov eur.
- Byty Praha – východ (180 bytov, development, equity 7 mil. EUR)
- Hala Praha – západ (22 000 m², development, equity 7 mil. EUR)
- Business park Praha – východ (39 000 + 9 000 m², value add + development, equity 20 mil. EUR)
- Retail park Hradec Králové (7 000 m², development, equity 12 mil. EUR)
- Hala Liberec – centrum (12 500 m², development, equity 10 mil. EUR)
Celkovo portfólio projektov zahŕňa 73 500 m² skladových plôch, 16 000 m² obchodných plôch a 180 bytov. Vlajkovou loďou je priemyselný areál vo východnej Prahe, kde fond počíta s rekonštrukciou existujúceho objektu, výstavbou novej haly a exitom v roku 2032 s cieľovým IRR okolo 17 %.
Tím s praxou v miliardových transakciách
Za fondom nestojí len stratégia na papieri. Stoja za ním ľudia, ktorí prešli najväčšími realitnými hráčmi v regióne a ktorí dlhodobo pracujú na spoločnom cieli – vytvoriť fond s udržateľnou stratégiou a pridanou hodnotou pre investorov.
Peter Bečár, Partner
Peter má dvadsať rokov skúseností s realitným developmentom – ako riaditeľ pre CEE v P3 Logistic Parks pomáhal budovať portfólio v hodnote 2,5 miliardy eur. Bol menovaný poradcom v poprednej globálnej investičnej firme TPG Real Estate. Dnes je zakladajúcim partnerom CBPI a spoluinvestorom a členom predstavenstva viacerých spoločností.
Jan Rovný, Investment & Transactions
Ján prišiel z UDI Group, kde mal na starosti investície a financovanie developerských projektov v strednej Európe. V spoločnosti Patria sa podieľal na niekoľkých predajoch a akvizíciách firiem v regióne CEE. Bol zodpovedný za rozvoj skupiny Profireal Group v juhovýchodnej Ázii. V role poradcu stál pri dvoch úspešných IPO na pražskej burze.
Michal Navrátil, Asset Management & Development
Michal má skúsenosti z rôznych odvetví týkajúcich sa nehnuteľností. V poradenskej spoločnosti Knight Frank mal na starosti správu komerčných budov. Počas takmer 8 rokov v spoločnosti P3 zabezpečoval správu celého európskeho portfólia priemyselných nehnuteľností s celkovou rozlohou viac ako 5 miliónov m². V spoločnosti Fidurock sa podieľal na rezidenčných nehnuteľnostiach od fázy akvizície cez rekonštrukciu až po marketing a uvedenie do prevádzky.
Radek Zelenka, Finance
Radek má viac ako 15 rokov skúseností v oblasti komerčných nehnuteľností v Českej republike a v Európe. V spoločnostiach P3, Redstone Real Estate a TCC bol zodpovedný za finančné riadenie developerských a dokončených projektov.
Zuzana Olsen, Administration
Zuzana pracovala viac ako 15 rokov v advokátskych kanceláriách (medzinárodných i českých), kde pôsobila na pozícii právnej asistentky a pracovala na realitných transakciách. Postupne prešla na pozície v oblasti HR a Office Managementu.
Lenka Dvořáková, Marketing & Investor Relations
Lenka má více než 15 let zkušeností na pomezí finančních trhů, investičního bankovnictví a médií. Jej kariérna cesta zahŕňa marketingovú pozíciu v investičnej skupine Patria, analytickú pozíciu vo finančnej skupine Roklen, pozíciu investičnej manažérky vo fonde Tilia Impact Ventures aj šéfredaktorskú činnosť pre ekonomický portál Roklen24.
Ako sa stať súčasťou CBPI 2
CBPI 2 je fond kvalifikovaných investorov – teda produkt pre skúsených súkromných a inštitucionálnych investorov, ktorí chcú svojim kapitálom prispieť k aktívnemu rozvoju realitného trhu a hľadajú nadštandardné výnosy s rozumne riadeným rizikom. Stať sa investorom do CBPI 2 znamená zároveň stať sa členom komunity – vedenie fondu s investormi transparentne a pravidelne komunikuje, organizuje webináre a networkingové stretnutia. V prípade záujmu tiež ponúka možnosť prísť sa na investované nehnuteľnosti osobne pozrieť.
Kľúčové parametre:
- Minimálna investícia: 1 000 000 Kč (cca 42 500 EUR)
- Cieľový výnos: 10 % ročne (s potenciálom cez 15 % pri development projektoch)
- Investičný horizont: 5 – 7 rokov (exit portfólia 2031–2033)
- Daňová výhoda: fyzické osoby po 3 rokoch držania = 0% daň z kapitálových výnosov (pre rezidentov ČR)
- Vstupný poplatok: od 1,0 % do 2,0 % podľa výšky investície
- Výkonnostná odmena: 20 % zo zisku nad hurdle rate 7 % ročne – správca je odmeňovaný až vtedy, keď investori zarábajú
- Prvé investičné kolo: 1.6. – 30. 6. 2026
- Priebežné upisovanie investorov: do roku 2028
Dohľad nad fondom vykonáva Česká národná banka, depozitárom je ČSOB, správcom Winstor investičná spoločnosť a audítorom BDO.
Príležitosť, ktorá nezostane otvorená naveky
CB Property Investors svoj prvý fond otvoril v čase najväčšej neistoty. Výsledkom sú štyri roky po sebe najlepšia výkonnosť na trhu a portfólio, ktoré rastie a prináša hodnotu. CBPI 2 štartuje s výrazne silnejšou štartovacou pozíciou: overenou stratégiou, konkrétnym zásobníkom projektov a tímom, ktorý vie, ako z nehnuteľností dostať maximum.
Ak hľadáte investíciu, ktorá ide za hranice bankových vkladov alebo štandardných podielových fondov – a ste pripravení uvažovať na horizonte piatich rokov – CBPI 2 stojí za vašu pozornosť. Fond bude priebežne otvorený novým investorom do konca roku 2028.
Viac informácií, dokumentáciu a podmienky investície nájdete tu alebo na webe správcu fondu.