Skutočnú hodnotu investície potvrdí až exit
Realitné fondy bežne vykazujú výnosy na základe pravidelného preceňovania svojich nehnuteľností. Ich skutočnú hodnotu však napokon preverí až realizovaný predaj.
„Vždycky hodně tlačíme na to, aby hodnota byla reálná. Nechceme se dostat do situace, že investoři nedostanou to, co v ten moment na papíře vidí,“ vysvetľuje Jan Rovný, investičný riaditeľ fondov CB Property Investors.
Práve exit dnes považuje za jedno z najväčších rizík realitného trhu. Zahraniční investori sú pri nákupoch českých nehnuteľností opatrnejší a domáci kapitál má obmedzenú kapacitu. O to dôležitejšie je pristupovať k oceňovaniu nehnuteľností realisticky a plánovať ich budúci predaj už pri samotnej akvizícii.
Potvrdením našej stratégie sú tohtoročné úspešné predaje zariadenia pre seniorov Dobré časy v Ivančiciach fondu Ambeat Care a logisticko-výrobného areálu CBPI Park Liberec fondu Erste Realitná Renta.
Hodnota vzniká aktívnou správou, nie iba držaním nehnuteľností
V rozhovore Jan Rovný tiež vysvetľuje, že naša investičná stratégia stojí na výhodnom nákupe nehnuteľností s potenciálom ďalšieho zhodnotenia. Ich hodnotu následne zvyšujeme developmentom, expanziou alebo modernizáciou a potom hľadáme vhodný okamih na predaj.
Zatiaľ čo v minulosti bolo napríklad v logistike výhodné stavať nové haly na zelenej lúke mimo miest, dnes vidíme väčší potenciál v redevelopmente starších areálov v rámci mestských aglomerácií. Blízkosť zákazníkov, dostupnosť pracovnej sily aj možnosť ďalšieho využitia nehnuteľnosti sú čoraz dôležitejšie.
Mení sa aj štruktúra nájomcov logistických nehnuteľností. Zatiaľ čo v minulosti zohrávali významnú úlohu firmy z automobilového priemyslu, dnes rastie význam e-commerce, pre ktorý je kľúčová blízkosť koncového zákazníka. Pri redevelopmente starších areálov je však potrebné počítať aj s možnými komplikáciami, napríklad nákladmi na demolácie, kontamináciou pozemkov alebo náročnejším povoľovacím procesom. Tieto faktory môžu projekt výrazne predražiť a ovplyvniť jeho ekonomickú návratnosť.
Pri výbere investícií preto dôkladne posudzujeme nielen lokalitu a obstarávaciu cenu, ale aj stavebné náklady, očakávané nájomné a predovšetkým možnosti budúceho exitu.
CBPI 2 nadväzuje na osvedčenú stratégiu
Skúsenosti prvého fondu CBPI, ktorý opakovane obsadzuje prvé miesto v rebríčku TOP realitné fondy, teraz prenášame do nového fondu CBPI 2.
Základom zostáva multi-asset stratégia, teda investovanie naprieč realitnými segmentmi od logistiky cez rezidenčné bývanie až po retail parky a senior housing. Práve táto flexibilita nám umožňuje reagovať na zmeny trhu a vyberať príležitosti s atraktívnym potenciálom zhodnotenia.
Okrem českého a slovenského trhu pritom do budúcnosti zvažujeme aj ďalšie európske krajiny, napríklad Poľsko alebo Nemecko.
Historické výsledky však samy osebe nie sú zárukou budúceho úspechu. Ako Jan Rovný v rozhovore upozorňuje, investor by sa mal pri výbere fondu zaujímať aj o skúsenosti tímu, investičný horizont, zloženie portfólia a spôsob oceňovania jednotlivých aktív.
Rozhovor Jana Rovného pre magazín Rentiér sa venuje aj zmenám na logistickom trhu, vplyvu geopolitiky na realitné investície a tomu, kde dnes hľadať najzaujímavejšie investičné príležitosti. Celý rozhovor si môžete prečítať vo vydaní magazínu Rentiér z 8. 10. 2026: „Papierové výnosy fondov preverí až realita. Najväčším rizikom dnešného trhu je exit“, autor Tomáš Jodas.