Články

Okrem prirodzených trhových síl začala pandémia a následná vojna na Ukrajine ovplyvňovať ceny nehnuteľností, čo viedlo k vysokej inflácii, zvyšovaniu úrokových sadzieb a zmene správania spotrebiteľov. Hoci tieto udalosti ovplyvňujú obidva trhy rovnako, na jednotlivé segmenty majú odlišný vplyv. Ich vplyv je odlišný napríklad v prípade kancelárskych budov a nákupných centier.

Paradoxom je, že drahšie bankové financovanie v kombinácii s infláciou zvyšuje cieľové výnosy z nehnuteľností, čo sa prejavuje v poklese ich hodnoty. Existujú však aj pozitívne efekty. Napríklad výroba výrobkov sa postupne presúva do krajín ich pôvodu, tzv. reshoring, a trend spotrebiteľov necestovať toľko za výrobkami. To podporuje zhodnocovanie maloobchodných a logistických parkov v Českej republike a na Slovensku.

Najdôležitejším rozdielom v oblasti komerčných nehnuteľností je konkurencia na investičnom trhu. Zatiaľ čo český trh tvoria desiatky hráčov s vysokým podielom zahraničných investorov, na Slovensku ich je len niekoľko. Na druhej strane to spolu s ďalšími faktormi koreluje s ich vyššou výkonnosťou.

Trh s nehnuteľnosťami na bývanie je do veľkej miery ovplyvnený spotrebiteľským apetítom, ktorý súvisí s trhom hypoték, ktorý je na Slovensku a v Českej republike odlišný. Úrokové sadzby v Českej republike reguluje Česká národná banka, zatiaľ čo na Slovensku Európska centrálna banka. V porovnaní s nami sú slovenské hypotéky lacnejšie približne o tri percentá, čo má dramatický vplyv na samotný dopyt na rezidenčnom trhu.

Trh s nehnuteľnosťami má cyklický charakter – obdobia rastu sa striedajú so striedavým poklesom hodnoty nehnuteľností. Silný rast zaznamenaný v druhej polovici minulého desaťročia dosiahol vrchol okolo roku 2021. Odvtedy hodnoty nehnuteľností opäť klesajú. To predstavuje príležitosť investovať do nehnuteľností, ktoré už nie sú „predražené“.

Z inštitucionálneho hľadiska budú mať výhodu nové fondy, ako aj fondy schopné „zniesť“ ďalší pokles cien. Fond CB Property Investors, založený v roku 2020, bol na toto obdobie vytvorený a vyhľadáva nehnuteľnosti v rôznych štádiách výstavby, kde samotné dokončenie výstavby prinesie výrazné zhodnotenie.

Zaberie viac ako polovicu celkovej plochy v CBPI Parku Liberec a presunie tam všetky svoje existujúce prevádzky – od výroby cez sklady až po kancelárie. S viac ako 17 000 m2 je majoritným nájomcom v tomto modernom objekte a prácu tu nájde viac ako 500 zamestnancov.

Súčasťou prevádzky je aj takzvaná „čistá miestnosť“ alebo „clean room“ s rozlohou 3 000 m2, čo je približne veľkosť 10 tenisových kurtov. Takéto priestory sú mimoriadne dôležité v mnohých priemyselných odvetviach vrátane mikroelektroniky. Udržujú vzduch, a teda aj povrch výrobkov, minimálne znečistený napríklad prachovými časticami, čo má mimoriadny vplyv na životnosť elektroniky.

„Pracujeme v jednom z najdynamickejších odvetví budúcnosti a sme radi, že vďaka novým priestorom môžeme ponúknuť dlhodobú perspektívu a stabilitu nielen našim zamestnancom, ale aj našim dodávateľom a ďalším partnerom,“ povedal Martin Pavlata, konateľ spoločnosti.

Za zmienku stoja aj kancelárske priestory, ktoré odrážajú dizajnové prvky z komerčných kancelárskych projektov. Vedenie dúfa, že sa mu podarí zefektívniť komunikáciu a tok materiálov v rámci spoločnosti.

„Intenzívne pracujeme na zlepšovaní pracovného prostredia tak, aby sa u nás zamestnancom – súčasným aj budúcim – páčilo a pracovalo sa im čo najlepšie. Máme radosť, že aj našim dlhodobým zamestnancom teraz môžeme poskytnúť lepšie pracovné podmienky,“ dodala Pavla Benešová, personálna manažérka UCT.

Spoločnosť slávnostne otvorili zástupcovia UCT, zástupcovia realitného fondu CB Property Investors, hejtman Libereckého kraja Martin Půta a zástupcovia libereckej radnice.

Náš fond spoločne s ďalším investorom odkúpil priemyselný park v Liberci. Akvizícia prišla v čase, keď majiteľ areálu hľadal strategického partnera, ktorý mu pomôže park zafinancovať a dokončiť. Časť financovania využijeme na splatenie záväzkov a plánujeme areál dokončiť tak, aby sa všetci nájomcovia mohli do tretieho kvartálu 2023 nasťahovať do nových priestorov.

Michal so sebou prináša skúsenosti naprieč nehnuteľnostnými odbormi. VKnight Frank mal na starosti property manažment komerčných budov, vP3 správu európskeho portfólia priemyselných nehnuteľností o veľkosti cez 5 míľ. m2 a vo Fidurock sa venoval rezidenčným objektom od akvizičnej fázy cez redevelopment až po uvádzanie na trh a do prevádzky. Michalov prístup a know-how sú komplementárne s portfóliom fondu CB Property Investors.

Michal Navrátil začal svoju kariéru v spoločnostiach ORCO Praha a Knight Frank. Viac ako rok pôsobil aj v misii ISAF (International Security Assistance Force) pod vedením NATO ako člen provinčného rekonštrukčného tímu v Afganistane.

V roku 2012 nastúpil do developerskej spoločnosti P3, kde sa postupne vypracoval na pozíciu vedúceho oddelenia správy nehnuteľností. Bol pri tom, keď spoločnosť získavala nové portfóliá v Českej republike a v Európe a skokovo rástla, nastavoval procesy pre úspešnú správu nehnuteľností a viedol tím interných správcov nehnuteľností a externých dodávateľov. Celkovo bol zodpovedný za správu 5,7 milióna m2 v 12 krajinách.

Pred CB Property Investors pracoval naposledy v spoločnosti Fidurock, kde bol zodpovedný za rozvoj rezidenčného portfólia ako Head of Asset Management.

Vďaka svojim skúsenostiam v oblasti správy portfólia nehnuteľností a technickým znalostiam v rôznych typoch nehnuteľností bude Michal Navrátil veľkým prínosom pre ďalší rast aktivít fondu.

„Moja úloha sa bude týkať nielen riadenia projektov a správy majetku, ale aj nastavenia procesov. Chcem sa aktívne zamerať na hľadanie medzier v procesoch a ich kontrolu s cieľom minimalizovať riziko a maximalizovať výnosy pre investorov. Lepšie procesy urýchlia proces akvizícií a umožnia nám zvládnuť rýchly rast spravovaného portfólia,“ vysvetľuje Michal svoju motiváciu.

Peter Bečár, partner spoločnosti Crowdberry, k Michalovmu príchodu povedal: „Michala poznám z P3 a som veľmi rád, že s ním môžem opäť pracovať v CB Property Investors. Jeho prínos spočíva nielen v jeho technických a prevádzkových znalostiach jednotlivých segmentov stavebníctva, ale aj v jeho prehľade o tvorbe a zvyšovaní hodnoty nehnuteľností. Michal nikdy nekončil tam, kde začínalo iné oddelenie, ale vždy sa pozeral na portfólio a jeho správu ako na celok. Vďaka tomu má na nehnuteľnosti veľmi potrebný holistický pohľad. Jeho proaktívny prístup a zmysel pre detail budú prínosom pri práci s našimi partnermi a investormi.“

Projekt Dobré časy v Ivančiciach, ktorý fond získal do svojho portfólia v apríli tohto roku, dosiahol svoj prvý významný míľnik. Od 16. decembra získal svojho prvého klienta.

Ďalším dôležitým krokom je, že prevádzkovateľ domova podpísal zmluvu so Zdravotnou poisťovňou Ministerstva vnútra SR a spoluprácu s VZP uzavrie 1. januára 2023. Vďaka tomu bude môcť domov pre seniorov čoskoro prijať viac klientov.

„Aby zariadenie mohlo požiadať o zmluvu s českou poisťovňou, musí spĺňať niekoľko požiadaviek. Materiálne, technické alebo aj personálne požiadavky. Napríklad v čase, keď sme dostali rozhodnutie o schválení zmluvy, mal domov dôchodcov Dobré časy už viac ako 60 zamestnancov. ,“ vysvetľuje Jan Kvarda, investičný manažér projektu.

Všetci noví klienti Dobrých časov môžu očakávať nadštandardné služby, ako sú masáže, oxygenoterapia, muzikoterapia, canisterapia a iné. Okrem toho starostlivosť zahŕňa zdravú a vyváženú stravu a odborníka na výživu, ktorý sa zameria na individuálne potreby každého klienta.

„V prvom polroku sa podarilo prekonať infláciu len jednému fondu: CB Property Investors – relatívne novému fondu kvalifikovaných investorov, ktorý až v tomto roku uskutočnil svoju prvú akvizíciu (dom seniorov v Ivančiciach),“ hovorí Jan Traxler, poradca pre privátne investície a odborný garant portálu nemovitostni-fondy.cz, ktorý monitoruje vývoj tridsiatich realitných fondov zameraných na správu a prenájom nehnuteľností pôsobiacich v Českej republike.

Náš fond dosiahol v prvom polroku tohto roka výnos 14,27 % a za posledných dvanásť mesiacov 13,9 %. Priemerný ročný výnos realitných fondov v Českej republike v období 2017 – 2021 bol 6,75 %. Najvyššiu hodnotu dosiahol v roku 2021 (10,64 %).

Po dvoch rokoch práce sa ukazuje, že naša stratégia investovania do nehnuteľností s pridanou hodnotou je v súčasnom neistom období vhodná. Vďaka tejto stratégii od začiatku plánujeme výnosy nad 10 % ročne, čo je miera, ktorá má šancu prekonať infláciu. Teší nás, že po prvej akvizícii CB Property Investors – domove dôchodcov v Ivančiciach – sú už naše výnosy nadpriemerné aj v porovnaní s ostatnými fondmi a že môžeme podporiť smerovanie fondu nadpriemerným výnosom 13,9 %.

V súčasnosti plánujeme ďalšie transakcie, ktoré pravdepodobne zvýšia výnos CB Property Investors. V dôsledku toho očakávame, že cena našich akcií bude naďalej rásť, a preto sa domnievame, že teraz je ideálny čas investovať do fondu CB Property Investors.

Celý článok nájdete tu

Domov seniorov Dobré časy je novým miestom pre dôstojný život seniorov s najvyšším stupňom odkázanosti, teda tých, ktorí sú plne odkázaní na pomoc inej osoby. „Okrem bežnej starostlivosti budú mať klienti k dispozícii nadštandardné služby v podobe hydromasáží, svetelnej terapie, dielní či kaderníckych služieb,“ hovorí Petr Váka, riaditeľ spoločnosti Dobré časy. Samozrejmosťou je aj lekárska ambulancia priamo v budove. Na prízemí budovy bude pre verejnosť a klientov otvorená aj kaviareň.

Domov seniorov Ivančická by nebol postavený bez súkromných investícií. Na vzniku Dobrých časov, ktoré ponúknu 167 lôžok, sa podieľal fond kvalifikovaných investorov CB Property Investors a slovenský podnikateľ Jozef Gima. Peter Bečár, predseda dozornej rady fondu, opisuje, prečo sme sa rozhodli investovať do výstavby domova seniorov. Uvedomujeme si, že segment bývania pre seniorov rastie a vidíme, že význam súkromných investorov rastie, pretože pomáhajú pokryť aspoň časť nedostatku týchto služieb. Vďaka projektu Dobré časy sme súčasťou riešenia a určite by sme radi realizovali viac takýchto zariadení .“

Nový domov pre seniorov je jedinečný svojimi nadštandardnými službami pre klientov a samotnou výstavbou. Okrem klimatizácie a chladenia v izbách umožňuje aj rekuperáciu a využívanie tzv. sivej vody. Ukazuje sa tak, že jeho zaradenie do portfólia CBPI má zmysel z viacerých dôvodov:

• vytvorenie nových miest na dôstojné prežitie staroby, ktorých je nedostatok,
• ekologický aspekt výstavby a užívania budovy,
• návratnosť investície.

Moderné zariadenie pre seniorov neďaleko Brna privíta prvých klientov v septembri tohto roku a budú v ňom aj investori fondu CB Property Investors.